不動産の活用について  平成26年4月2日

「リバースモーゲージ」

 ちょっと耳なれない用語ですが、欧米で活用されている制度で、「自宅を担保に資金を年金式(または一括)に借り入れて、利息だけ支払い(または支払わず)期日に一括返済する方式」の融資制度です。

 モーゲージ(mortgage)は抵当、リバース(reverse)は逆の意味で、借入金を月々返済しないので逆に増えるため、リバースモーゲージと呼ばれています。

 現在、取扱金融機関は数行程度で少なく、取り扱いも一定ではありません。

商品概要は次のとおりです。

1.利用可能者は、本人が単身なら55歳以上80(銀行により異なる)以下、配偶者がいる場合は配偶者が50以上です。

2.担保不動産は、原則、一戸建住宅ですが、マンションも一定条件で可能なところもあります。一定の公的年金等の収入も必要です。

3.使いみちは、生活費、バリアフリー改修費、老人ホーム入居資金など事業目的以外の資金です。

4.借入額は、上限1億円(マンションは5,000万円)で、担保不動産評価額の60%以内です。当初決められた融資額いっぱいになるとその後融資ストップとなります。

5.返済方法は、利息だけ支払って元本部分は返済期日に一括返済するか、利息も借りて元利合計を一括返済する方法があります。

返済期日は、一定期日に現金返済または担保不動産売却返済(終身借入の場合)などの選択ができます。

6.借入金利は変動金利です。短期プライムレート(信用度の高い企業に適用され る市場金利)に連動します。

 「マイホーム借上げ制度」

 借り入れでなく、賃貸収入が欲しいと考えていらっしゃる方には借上げ制度の活用も考えられます。

 これは、一般社団法人「移住・住みかえ支援機構」(JTI)というところが取り扱っています。

 制度の概要は、50歳以上の国内居住者が所有(共有)する住宅(マンションを含む)を、支援機構が終身または一定期間借上げて、空き家になった期間も一定の賃料を保証(若干安くなります)してくれる制度です。

 対象となる住宅は、別に住宅を所有し空き家になっているものがあるとか、老人ホーム等に入居のため自宅は終身賃貸したい場合などが考えられますが、昭和56以前の建築物は、原則として耐震診断を受ける必要があります。

 共同生活者がいて、利用者本人の死亡後、配偶者などで住宅は相続しなくてよいが賃料(被相続人と賃借人との賃貸借契約に基づく賃料債権)を受け取りたい人がいる場合は、遺産分割でもめないよう「死因贈与契約」(死亡により賃料債権贈与の効力が生じる生前贈与の合意)や「遺言」(賃料の受領権利を「相続させる」とする遺言)等による準備も必要になると思われます。税務上の問題も生じてきますが十分研究してみてください。 

<参考>    死因贈与契約公正証書の原稿例

1.贈与者○○(以下、甲という)は、下記記載の財産を△△(以下、乙という)に贈与することを約し、乙はこれを受諾した。
  (贈与財産)
  千葉県松戸市1-2-3所在 家屋番号 1の1 木造2階建て住宅1棟の賃貸借契約に基づく賃料債権(賃借人との契約終了までのもの)
2.その他の事項(省略)
3.前条までの贈与は、甲が死亡した時に効力を生じるものとする。
4.本贈与契約の執行者として、「住所・氏名□□」を指定する。

    平成   年   月   日
                     贈与者(甲)                   ?
                     受贈者(乙)                   ?

(注)当事者が公証役場に出向き公証人に相談のうえ作成してもらいます。