土地の価格について  平成26年5月2日

 去る318日、国土交通省(土地鑑定委員会)から本年度の「地価」が公表
(地価公示)されました。

ところで、土地の価格は一般に1物4価といわれ、公表される価格は法律の目的により異なった4種の価格になっています。事案に応じ使い分けが必要になります。

「公示価格」

地価公示法により、取引の参考となる正常な土地の価格の指標として前記の通り公示されるもので、毎年11日を基準に全国の選定された一定の標準地の地点について、複数の不動産鑑定士により鑑定評価されたものです。一般に「公示価格」と呼ばれ後記の価格の基準になっています。

ちなみに、新松戸では6丁目24番地が住宅地の調査地点で㎡当たり200千円(昨年は197千円)で、柏・流山市などが少し下がっているなか健闘といえます。

平成25年度は、新松戸7丁目253番地も標準値として選定されていました。 そのときは、価格は159千円(後記の路線価は125千円)でした。平成26年度は標準値になっていません。

「基準地価格」

この価格は、公示価格を補うものとして、71日基準で都道府県が9月下旬に公表します。  

公示価格の価格を6か月間の時点修正したものとして評価され、価格の変動を織り込んでいますので9月以降の売買取引等においてはこの価額の方が実態に合ったものとして参考になります。
 なお、標準地となる地域は公示価格の標準地と同一地点か、若干異なっていますがほぼ近い地点です。

ちなみに、新松戸の昨年度の基準地は6丁目24番地で、評価は㎡当たり197千円(公示価格と同じ)でした(ネットで閲覧できます)

「路線価」

相続税法上の土地の評価の基礎となるもので、各地の国税局が対象宅地に面する一定路線に価格を表示(路線価図といいます)し公表しています。
 この価格は、公示価格の
80を目安とされており、当該年度分は毎年71日に公表されます。五番街のバス通りの路線価は、昨年分は㎡当たり130千円(前記公示価格地点6丁目24番地の路線価は155千円)でした(国税庁HPの路線価図で確認できます)。

この価格に基づき対象宅地を評価(財産評価基準により算定)し相続税や贈与税の計算をします

なお、「路線価」は、市区町村役所(固定資産税課)でも固定資産税路線価を公表し、固定資産税評価額の基準とされています。相続税路線価とは価格が異なります。

「固定資産税評価額」 

固定資産課税台帳に登録された価額で、固定資産税の基準となる価額(固定資産税評価基準により算定)です。公示価格で評価した額の70が目安とされています。

なお、課税台帳は所有者本人または代理人等に限り閲覧できます。

「取引価格=実勢価格=時価」

通常、売買においては、周辺の取引価格から推定される実勢価格を参考に、物件の個別性を考慮し、需要と供給で決まります。その際、公示価格や基準地価格も参考にされます。

 以上に示した価格は、一般的には高い順に次のようになっています。
 
 時価>公示価格(基準地価格)>路線価>固定資産税評価額

(ご参考) 

家屋の評価について

相続税や贈与税の計算において評価額は「固定資産税評価額×1.00」とされていますので、自宅の場合は、固定資産税評価額がそのまま相続税や贈与税のもとになる評価額となります。

 なお、区分所有建物(マンション)は、建物とその敷地利用権は一体のものとされていますので建物のみの譲渡等の処分はできません。