固定資産税等について  平成26年6月1日

 4月4日付で、本年度分松戸市の固定資産税の納税通知書が送られてきました。

 すでに一括納付された方、第1期分を口座引き落としされた方など納付処理済みと思いますが、納税通知書の評価額や税金をご確認なさいましたでしょうか。納税に際しては、その基になる課税標準額や税率を確認し理解して納めたいものです。

固定資産税は、11日現在の不動産の所有者に課税される地方税です。同時に都市計画税も課税されますが、これは市街化区域内の土地、家屋に課税(都市計画法で区分されている市街化区域内の都市計画事業費に充てるため)されますので、市街化調整区域(市街化を抑制する区域)内の不動産には課税されません。

土地について確認してみます。

土地の固定資産税は、課税標準額×1.4です。課税標準額は、評価額(公示価格の7割程度)に対し、1戸当たり200㎡まで1/6(住宅用地の特例率)に軽減されます。都市計画税は1/3に軽減され税率は少し低い0.23(上限0.3%でこの上限率の市区町村が多い)です。

たとえば、D棟ブロックを見ますと宅地の登記面積17,166㎡のうち通路部分1,012㎡を除く約16,154㎡が課税対象です。価格は?億円(非公開のため各自ご確認ください)です。

個々の納税通知書には、これに各人の持分を乗じた価額相当の金額が記載されています。これが本来の課税標準額(本則課税標準額)です。

 ところが、本年度の課税標準はこの金額になっていません。それは負担調整措置(負担水準で調整)という制度があるからです。 
 松戸市からのお知らせによると負担水準が100%未満の土地(五番街は該当:90.7%≒前年度課税標準額÷本則課税標準額×100)の課税標準額は「前年度課税標準額+本則(本来の)課税標準額×5%」とされています。
 理由はなだらかな税負担の上昇となるように本来の評価額(本則課税標準額)になるまで、負担水準に基づき調整される仕組みになっているからです。ただし、都市計画税は本則課税になっており調整されていません。

 ぜひ一度ご自宅の価額と税金を電卓で検証してみてください。

●次に家屋を確認してみます。

家屋は、購入時に各人の専有部分として所有権保存登記を行っていますので、面積は登記事項証明書などのとおりです。しかし、納税通知書に記載されている床面積と異なることにお気づきでしょうか。

これは、市の課税台帳上の面積が、登記上の専有部分の面積(内法(うちのり)面積※:天井と床、壁と壁の内側を測った面積)のほか、階段やエレベーターホールなどの共有部分について持分で按分したものが加算されているからです。

税額は、再建築価格(今、建築するとした時の価格)×経年減点補正率(建築経過年に応じた減価補正率)×税率で計算されています。なお、家屋の固定資産評価基準や経年減点補正率の詳細はHPで確認できます。

 仮に、該当市町村の再建築価格が㎡あたり200千円(専有面積90㎡)、築後33年、減点補正率が0.27と仮定し試算しますと、家屋の課税標準概算額と固定資産税、都市計画税は次のように把握できます(市区町村で異なります)。  

 200千円×90㎡×0.27×1.63%1.4%0.23%)≒79千円程度
 (課税標準額:4,860千円)

※内法面積と壁芯面積

 内法面積は、不動産登記法に基づくもので、マンションなど区分所有建物の専有床面積に適用されることになっています。

 これに対し、壁芯面積は、建築基準法に定められているもので、床面積は壁の厚みの中心線で測定されています。 一戸建てはこれによっています。

 マンションでも販売用パンフレットなどは、壁芯面積のものになっていますので、登記上の面積と異なっており、単価で売買計算するときにはいずれの面積によるのか確認が必要となります。