本紙掲載の議事録のとおり、先月8日、平成28年度の定期団地総会が行われ、すべての議案が承認されました。

この総会は、「規約」第50条に基づき団地総会として開催されるもので、五番街に住む人が、良好な生活環境を保持し、あわせて健全な自治活動を行うため（1条）、総会に参加し、議案を討議、決議し遵守するためのものです(3条）。この組織をコミュニティ五番街といいます（4条）。
　したがって、五番街の区分所有者相互間の事項については、すべてみんなで決めたこの規約に従う必要があり、住みよい街にするためには、この規約を熟読して理解を深めておくことが大事になります。
　しかし、規約は101条まであり、細則等を含めると全部読みこなすのは大変です。留意すべき箇所を一部抽出しましたので最低限この程度は確認しておいてください。

　五番街の規約は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律（以下、「区分所有法」という）第65条に基づいて定められていますので、まず基礎を再確認しましょう。

★区分所有法2条に定める用語の定義

・区分所有権・・・一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居その他建物（共用部分を除　く）としての用途に供することができるものを目的とする所有権

・区分所有者・・・区分所有権を有する者

・専有部分・・・区分所有権の目的たる建物部分

・共用部分・・・専有部分以外の建物の部分

・建物の敷地・・・建物が所在する土地

・敷地利用権・・・専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利（以上規約2条）

　 なお、専有部分に係る敷地利用権は建物専有部分との分離処分が禁止されています（区分所有法22条規約11条）。

★区分所有法第65条の内容

〔団地建物所有者の団体〕
　　一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地または付属施設（これらに関する権利を含む）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下、「団地建物所有者（規約31条の会員）」という）は、全員で、その団地内の土地、付属施設および専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、および管理者を置くことができる。

★管理費、修繕積立金について

これは規約28条～30条に規定されており、公正妥当な額として別表3でそれぞれ各ブロックのタイプごとに決められています。
　 決議された28年度の修繕積立金の決算書を見ますと、億単位の剰余金があり、一見余裕があるように思われますが、1住戸単位で見ると必ずしも十分とは言えない金額であることは認識しておくべきでしょう。将来の建て替え（規約58、85条）に備えた長期的対策も必要になると思われます。

★駐車場使用料について

　利用者は一律7千円ですが、駐車場の共有持分は、Ａ棟とＤ棟の区分所有者が持分割合で所有していますので、Ｂ棟とＣ棟の利用者の管理費が一定の算式で調整され、公平性が図られています（規約14条）。

★マンション管理適正化法について

　マンションの管理ルールを定めたもので、これを基に規約36条～38条では、業務の外部委託、専門家の活用等が規定されていますが、3月に、国土交通省から新たに「マンションの管理の適正化に関する指針」が公表されましたので、課題見直しのほか、規約等改正も必要になるでしょう。

　ぜひ、規約等の再確認を！

(参考文献)

?建物の区分所有等に関する法律
・マンション管理適正化法
・マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）
?コミュニティ五番街規約（平成24年5月13日発行）