リバースモーゲージ
について

平成28年8月30日
 この用語、最近、新聞やテレビで目にすることが多くなりましたが、一体どういう制度でしょうか。確認してみましょう。

実は2年ほど前に本紙でご紹介した融資制度ですが、そのときはまだ取扱い金融機関も少なくあまり利用されていませんでした。しかし、ここ23年、地価が安定し、金利も低いことから、商品として利用価値が出てきたため、取扱い金融機関も増え、顧客ニーズも高まってきたようです。

直訳すると、不動産担保型の融資制度というものですが、リバースという言葉の通り、「逆」という意味で、自宅を担保(モーゲージ)に、融資の極度額の範囲で将来にわたって借り続けていき、期間中は利息のみ支払うか、利息も借り増していくかの選択ができ、期限または利用者死亡時に、担保処分または相続人が自己資金で一括返済できる仕組みの融資制度です。

自宅に住み続けてお金が借りられ、返済は気にしなくてよいのですからうまい話に思えますが、条件は厳しいです。

都市銀行が取り扱う対象物件は、首都圏の一戸建て住宅が原則です。これは、商品の性格が土地の評価額を基準に担保掛目60%程度まで融資する条件だからです。土地価額が下落傾向のときは、担保割れを生じるため取扱いが中止されていたのですが、地価の上昇基調で復活したのです。

マンションを対象とする地方銀行もありますが、これも条件が厳しく、建築後15年以内で、かつ、最寄り駅まで徒歩10分以内の物件とされています。

松戸市も千葉県社会福祉協議会が行う「市町村民税非課税」程度の高齢者世帯に対する生活資金支援策として、この制度を取り扱っていますが、対象は一戸建て住宅であり、しかも土地評価額が1000万円以上となっており使い勝手が悪いです。
 残念ながら、現状では、五番街でのリバースモーゲージは利用できません。

こんないい環境に恵まれ、維持管理に優れ、自治福祉の充実したマンションなのに有効な活用策はないのでしょうか。
 高齢になると安心や癒しも欲しい、ペットが飼えるところに移りたい気もある、しかし、自宅は手放したくないなどお悩みの方には、次の制度が検討できそうです。

 「マイホーム借上げ制度」です。
 これは、一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)が運営する制度で、機構と終身借家契約をむすび(3年ごとに解約自由)安定した家賃収入が得られ、かつ物件・土地は子供に相続できるものです。

?対象住宅は、一戸建て、共同住宅、マンション等で現在空き家でも可。なお、昭和566月(新耐震基準施行)以前に建築確認申請の住宅は、原則としてJTI指定の審査機関で耐震診断を受ける必要があります。必要な場合は補強が行われます。また、物件には抵当権が設定されていないこと、固定資産税等の滞納がないこと、火災保険をかけることなどの条件があります。

?対象者は、国内・国外居住者で50歳以上の人および配偶者等の共同生活者1名までです。

?契約形態は、3年ごとの定期借家契約で、本制度利用者と共同生活者が亡くなるまでの終身契約か、利用者の指定期間まで(期間終了後再入居できる)借上げ契約ができます。ただし、期間を指定すると中途解約ができません。

?借上げ賃料は、周辺相場の80%~90%が目安になります。月額賃料の決定後、物件管理費用、空室時の保証準備積立、機構の運営費として15%が差し引かれますので85%が手取り額となります。賃貸中に空き家となった場合も最低賃料が保証されます、
ご研究を!   

(参考資料)

・各金融機関のホームページ リバースモーゲージ

・一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI) ホームページ

「マイホーム借上げ制度」