マンションの固定資産税等
について

平成29年01月05日

 平成29年度税制改正大綱によれば、地方税の見直しが行われ、平成30年度から、高さ60m20階建)以上の居住用超高層建築物の固定資産税・都市計画税が、階層別専有床面積補正率(1039の適用により、 階を100とし、階が1を増すごとに補正率が加算され、20階で5%、40階で10%程度高くなります。階層の差による取引価格の変化に対応し、固定資産税等も補正されることになります。

  既存の高層マンションには影響ないようですが、今後の相続対策等ご検討中の方には見直しが必要になると思われます。今後の動向に注目です。

さて、本題ですが、五番街マンションの固定資産税、都市計画税(以下、「固定資産税等」)について考察してみたいと思います。
 本紙11月発行の号外で、前期班会議QA特集が掲載されていましたが、五番街の駐車場の固定資産税等に関するQA記事がありましたので、再確認してみましょう。

 固定資産税は、毎年11日現在の土地、家屋所有者に地方税の一部として課税されます。新松戸7丁目は市街化区域内にありますので、さらに、都市計画税も固定資産税に準じた扱いで課税されます。この固定資産税等は、市から送られてくる「納税通知書」にもとづき、各自、現金または口座振替により納付されておられることと思います。

 納税通知書1ページを見ていただくと、記載内容はこんな感じになっていると思います。

Aさんの例として仮の概数で表示>

課税標準

項 目

固定資産税(円)

都市計画税(円)

(参考内訳

土 地

1,000,000

2,000,000

土地 18,600

家 屋

5,000,000

5,000,000

家屋 81,500

合 計

6,000,000

7,000,000

 

税率/税額

1.4%   84,000

0.23%  16,100

 

税額合計

 

100,100

100,100

〇土地の課税標準

 課税標準とは、固定資産税等の計算の対象となる金額で、時価等に比べ低くなっています。

 上表の土地の課税標準は、次の前提で計算したものです。

Aさんの納税通知書2ページに記載されている内容(数値は仮定のもの)

D221番地の土地全体の地積:10,000㎡ 
・価格:1,000,000,000円(土地の標準的価格とされる公示価格の70%程度の評価額)
 (注)Aさんの敷地権の割合:100,000分の600(登記の全部事項証明書で確認したもの)

(参考事項)上記により
        Aさんの敷地権は60㎡、価格は6,000,000円(㎡当たり100,000円)になります。

<課税標準>
 1戸当たりの敷地(持分)200㎡まで、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1
に軽減されますので、上表の金額になります。
  各自、納税通知書で確認ください。

〇駐車場の固定資産税等

 マンション敷地の場合、例えばD棟なら下記概略図のように、1筆の土地を、住宅部分、集会所部分、駐車場・駐輪場部分、通路部分などに一体利用していることで、固定資産税等は、棟の敷地全体を一体として評価した価格が納税通知書(2ページ目)に記載されています。したがって、駐車場部分がいくらになっているかは明らかになっていません。
 ただし、通路部分は、市の固定資産税課において面積を算出し、その部分に相当する固定資産税等は非課税として記載されています。

〇駐車場を使用しない場合の固定資産税等負担の考え方
 
 仮に、Aさんから、「駐車場を使わないから、自分が納付している固定資産税等のうち、駐車場敷地相当分の固定資産税等を戻してほしい」と申し出があった場合は、Aさんの敷地権の持分は10万分の600(地積換算60㎡)ですから、駐車場面積が全体の30%あると仮定した場合は、駐車場敷地の持分割合「10万分の180」を譲渡しなければ解決できません。

 しかし、マンションにおける土地については、災害や特別な事由がない限り分離して譲渡などできません。これは敷地利用権として、専有部分を所有するための敷地全体を目的とする権利として区分所有者全員が共有するもので、分割して登記することもできません。登記上の敷地面積は敷地権として表記されているに過ぎません。

  <D棟土地221番地の概略図

(※)駐車場敷地(点線内)は、区分所有者の住宅用敷地と一体で住民用に利用している場合、他の敷地部分も含めて全体を住宅用地として課税標準の軽減適用があるということに留意しておく必要があります(固定資産税課確認済)。

ご自身の納税通知書などでご確認ください。         

(参考文献)
1.コミュニティ五番街規約
2.固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書
3.地方税法http://www.houko.com/00/01/S25/226.HTM
   343条(納税義務者)349条(課税標準)34932条(小規模住宅用地の特例)359条(賦課期日)
4、平成29年度税制改正大綱 地方税