路線価・公示価格について

平成29年7月1日

1.路線価

路線価とは、道路(路線)に面する宅地1uあたりの評価額。通常は相続税路線価として、相続税や贈与税を算定するときの基準とされます。宅地の相続税評価額を算定する場合、路線価方式と固定資産税倍率方式の2通りありますが、市街地においては路線価方式によることになっています。
具体的には、路線価に奥行価格補正率表や不整形地補正率表などを使って調整計算し評価額を求めます。

路線価は、1月1日時点の価格(千円単位の数値)を、通常7月1日に税務署別に各国税局から公表され、その年度の相続・贈与等の財産評価に適用されます。価格は、国土交通省が 3月下旬に発表する公示価格(5.参照)の 8割を目安に設定されています。新聞で公表され、地図としてまとめられた路線価図は、全国の税務署や国税庁ホームページで閲覧できます。

路線価は、市町村(23区は東京都)においても、相続税路線価と同じように市街地の路線に固定資産税路線価として設定されますが、価格は、固定資産評価員により公示価格の7割を目安に適正額が設定されています。 個々の宅地については、この路線価に画地計算法(奥行き価格補正、側方路線影響加算等)により価格が決定され、固定資産税等の基準とされています。

2.固定資産台帳の縦覧制度

毎年4月から第1期の納期限(本年度の松戸市は5月1日)まで、土地・家屋台帳の価格の縦覧制度が設けられています。この期間を利用すれば、本人証明書等を持参し、固定資産税課窓口で、自己の土地・家屋の評価額等の確認ができます。さらに、市内の他の特定できる類似の土地・家屋の価格も教えてもらえますので、公平性や正当性を検証することもできます。
なお、公示価格や路線価を調べたいときは、パソコンやスマホからも「全国地価マップ」を検索して確認できます。

先般、松戸市役所の固定資産税課へ出向き、固定資産税路線価と固定資産税評価額を確認してきました。ご参考までに五番街の平成29年度価格をu当たりに換算し一覧表にしますと[図表1]のとおりになります。
固定資産税路線価は、毎年設定されますが、基準年度(前回は平成27年度、次回は平成30年度)の価格が3年間据え置かれますので、平成29年度の価格は原則として平成27年度価格が据え置かれています。

3.評価額決定上の負担水準

「負担水準」とは、本年度でいえば「平成28年度の課税標準額(a)」が、「平成29年度価格×住宅用地特例率(本則課税標準額:b)」に対しどの程度の割合になっているかを示す数値です。
[図表1]の、平成29年度D棟の固定資産税の例では、「平成28年度課税標準額15,547円:a」、「平成29年度の価格93,286円×住宅用地の特例1/6=15,547円(本則課税標準額):b」で100%(a/b)以上の割合となり、負担調整措置(松戸市の「固定資産税・都市計画税のお知らせ」参照)により本則課税標準額とされ、固定資産税等が据え置きになっています。

平成30年度は、評価替えの年度で、仮に路線価が上昇し、固定資産税の課税標準が高くなった場合は、「負担水準」(a/b)が100%未満となり、負担調整措置ルールにより固定資産税等が少し高くなる可能性(本則課税標準額の上昇率程度)があります。

〈不服審査の申出〉
固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある納税者は、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることができます。

4.固定資産税・都市計画税

固定資産税等は下記のように「課税標準×税率」で求めます。

〈D棟のXさんの例〉
@専有部分に対する敷地権の面積を55uと仮定します。
A固定資産税の課税標準をu当たり15,547円とします。
B都市計画税の課税標準をu当たり31,095円とします。
C松戸市の税率は、固定資産税率1.4%、都市計画税率0.23%です。

〈税額計算例〉
@固定資産税=(15,547円×55u)×1.4%=11,971円
A都市計画税=(31,095円×55u)×0.23%=3,933円
B税額合計
@+A≒15,900円(百円未満切捨て)
 
ご自身の税額は「固定資産税・都市計画税の納税通知書」で検証してみてください。

5.公示価格(地価公示制度)

公示価格は、地価公示法にもとづき、各地域に設定された標準地につき、土地鑑定委員会が毎年1月1日現在の価格を評価し、3月下旬に国土交通省が公表する時価(取引価格の指標)です。
新松戸7丁目の標準地は、平成28年度より259番地の1となり、平成29年度の価格はu当たり163,000円です。前年比1.2%上昇しています。
([図表2]参照)

〈五番街の路線価との関係〉

けやき通りの相続税路線価(公示価格の8割程度)は、平成27年度、28年度とも135,000円(u当たり)でした。平成29年度は7丁目標準地の公示価格が前記のとおり1.2%上昇していますので、計算上は、136,000円程度になりますが、7月3日公表の路線価は、135,000円で昨年と同じでした。

7丁目の公示価格標準地の路線も130,000円で昨年と同じでした。

[図表1]平成29年度価格(五番街)(円/u)                  
棟    路線価   評価額  課税標準額1/6課税標準額1/3
A  109,000 95,76215,960 31,920
B  109,000 108,18618,031 36,062
C  109,000 108,04018,006 36,013
D  109,000 93,28615,547 31,095

(注)
1.固定資産税路線価は一定で、A〜D棟で評価額が大きく異なるのは、道路からの奥行距離の長短、土地の形状、接道状況などの各調整率を乗じて 評価額が算定されているためです。

2.課税標準は、本年度評価額に対し、住宅用地の特例適用により、小規模住宅用地として、固定資産税は200uまで1/6(都市計画税は1/3)に減額されたu当たりの評価額です。



[図表2] 新松戸 7丁目標準地の価格      (円/u)
                 
   27年度   28年度  29年度 
公示価格   −   161,000163,000
路線価(相続税) 130,000 130,000130,000
路線価(固定資産税) 107,000 107,000107,000

 
(参考文献)
1.地価公示法2条
2.平成29年度固定資産税・都市計画税のお知らせ(松戸市)
3.平成29年度固定資産税・都市計画税納税通知書(松戸市)
4.地方税法349条(課税標準)349の3の2条(小規模住宅用地の特例)
  432条(審査の申出)、附則7条八号(負担水準)
5.全国地価マップhttp://www.chikamap.jp/
6.路線価図マップhttp://www.rosenka.nta.go.jp/
7.ブリタニカ国際大百科事典